前幾天，同學傳來下列報導，問我看法如何。
未來市場發展如何？個人就算心中有一些感覺，卻實在不太願意去說、去預測，又有誰能說得準？市場上還缺少似是而非的言論嗎？
只是，對於這則議題，引發了個人多年來潛藏在心中的不以為然，因次想藉此聊聊個人沒有結論的淺見～～～（黑字的部分是到倒原文，紅字的部分是個人淺見）
台灣房地產勢必走跌20年！5大理由之一：就算全額付清再出租...也要花64年才能回本
房價現在開始緩緩下跌，很多朋友想知道「是不是該進場買房了」？對於想成家立業的朋友，我會建議先看過我之前的文章：誰說買房子一定是好事？但對於想要逢低入場的朋友，我則是強烈建議...別傻了！
很多台灣人會被過去的印象束縛，以為房產長期一定往上，然而那僅僅的拔公獅子的鬃毛，根本沒有根據啊！
過去日本人也曾經像台灣人一樣，買房子就賺錢，賺錢就買房子，國際熱錢持續湧入，全國一片繁榮。巔峰時期，日本全國房產總價值，是美國全國房產總價值的4倍！
直到1990年，泡沫終於被戳破，房產價格持續下跌20年，跌了7成！也就是說原價1000萬剩下300萬...日本人才終於瞭解到，房子不會永遠漲。
論：
2008年海嘯之後，全球經濟問題只有更多，並未有所改善。倒是在QE的熱錢影響下，股市與房市無理取鬧的漲個不停，好大程度地脫離了與經濟之間的連動性。
這是一種泡沫，確實終將會破滅。
房價未來是漲？是跌？建議回歸到自身的需求來思考。
1.人口紅利沒有了，買房潛力族減少
人口紅利簡單講就是：國家的勞動人力非常充足！舉例來說：A、B兩國都有100人，A國有80人是青壯年（20人老弱婦孺），B國有40人是青壯年（60人老弱婦孺），那A國就有很好的的人口紅利，B國則無。
從供需法則來看，勞動人口比例高（且持續上升）的國家，代表潛在有能力買房子的人夠多，當然房價才有機會持續上漲。但台灣的人口紅利在今年不幸轉下了！根據日本和美國經驗，這對房市是噩耗。而且在未來20年內，台灣勞動人口下降的趨勢不會變，因此未來的房產當然不樂觀。
論：
就簡單的人口經濟學來說，上述的論點應該沒問題。
只是，在真實的房市上，影響的因素錯綜複雜，單純以上述論點來下結論，恐失之武斷。例如，我們從另一角度來看～～～
以美國而言，2007年以前，房市幾乎都是一路上漲，導致美國擁房者有條件不斷增加貸款來透支消費。就連次級房貸（二胎）市場，也多不顧風險地貸了出去。
過度的風險性財務槓桿，引發了2007年的次貸風暴（二房危機），風暴影響了資金的流動性，連帶影響了以應用數學公式設計出的財務工程為基礎、舉超高倍率槓桿投資的Structure Bond（連動債、結構債）崩垮，承保全球最多Structure Bond保險的AIA集團也跟著出大事。影響所及，是全球資金的流動性歸零，導致美國政府不得不救，QE於焉誕生。
一直到現在，全球仍是不斷的QE。凡事過猶不及，過度QE遲早要出問題的。君不見，美國不但不敢再QE，只苦在找不到好時機將QE收回。在在印證美元雖是「美國的貨幣」，卻是「全球的問題」。
美國房市，連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是 1929～1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006～2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。
然而，在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。
一般的常識是房地產是抗通脹的，此言不虛～在扣除通脹率後，房價就基本不漲了。
總結一下，美國過去一百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943～1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。
回到日本。日本絕大部分的資源控制在長者手中，問題是長者的消費與投資行為是趨於保守的。
年輕人的創意發想往往無限，在少子化的情況下，天馬行空的想像力已不如從前，對經濟的傷害可不小。
日本的民族性排外、自尊心超強，導致外資與人才多不願意或無法長久停留在日本。
夏普的問題，上述因素當是重要的核心影響之一。夏普的問題，不會是唯一的事件。
台灣，或多或少與日本有相似之處，卻非完全相同而可以比照的。台灣政府或有待加強，民間企業的韌性卻絕非日本可以比擬的。海嘯之後，台灣的經濟很快就到底部並沿著底部拖行，雖無改善，卻也沒有在繼續惡化，民間企業的韌性不無貢獻。
我也是勞工，非企業主。勞工爭取權益，當然是應該的，企業也應該照顧勞工；但若失去理性而損及企業主過多，這才是令我憂心的。
台灣的問題，不在人口紅利的問題，而在從政界到民間，大都都只顧著自身的利益。
論：
拿著各種數據、曲線，比較出對自己有利的論述，這事我以前做了不少。這些數據、曲線都是對的，只在於用單純２～３組的數據、曲線來比較，見樹不見林，問題不小。
2008年之前，有一段時間媒體大肆宣傳越南的8400萬人口中有一半以上是25歲以下的年輕人口，有豐富的天然資源，是東協的成員國，GDP高達10以上……，似乎有意無意間在鼓吹國人投資越南。
「當時」我們親訪越南做了不少Due Diligence，發現媒體的數據是對的，但有很多關鍵的數據與事實卻沒說；例如GDP高達７成以上作假的狀況、整復各部門的橫向聯繫幾乎沒有、基礎建設太過貧乏、股市規模過小且人為操作的影子明顯……都沒表述。「當時」的越南，投資風險根本過高，不值得進場。
又2008年之前，有一段時間某基金公司大肆宣傳日本的股市多麼值得注意，卻沒提當時的首相小泉在宣告日幣將升息，但半年多後仍不見任何動作所代表的風險。
2.房價所得比全球領先，根本買不起房子
房價所得比就是：不吃不喝幾年買得起房子。如果看全台灣，這個數字已經超過10，如果只看天龍國（台北市），根據內政部統計，這數字已快到15了！也就是說要不吃不喝15年才買得起房子。而且這還沒考慮貧富差距加大，中產階級消失的問題。
但如果從全球房產的角度來看，很多歐美一線城市的房價所得比都低於10。我實在看不出台灣有何理由持續居高？而且台灣薪資凍漲，房價又有何理由再高？市場的熱潮終究會過去，房價再會跑，最後也必須回歸基本面。
論：
我買第一棟房子時的貸款利率是9.7％，在繳完頭期款後，身上的錢幾乎歸零，無力再添購家具。於是，我到家樂福買了燈具、熱水器、衛浴最基本的設備，回家自己組裝，把學生時代的達新牌衣櫥在拿出來使用，回家鄉把家裡用不到的床架與電視在到南部，買巧拼當床墊，用過期月曆當窗簾，向朋友要來刻錯的大理石墓碑以空心磚墊高當電視櫃，每個月繳完貸款後身上剩不到量千元可以過活……。
雖然收入與支出相當不成比例，但是，我有了第一棟屬於自己的房子。
將貸款、利率、家戶所得、業外收入、勞動者的韌性、民族性……等排除在論述之外，這導論的結果鐵定粗糙。
非常同意「市場的熱潮終究會過去，房價再會跑，最後也必須回歸基本面」的說法，供、需之間的蹺蹺板，確實是影響價格的核心因素。只是，一戶只能有一屋嗎？只會是一屋住一輩子？有土斯有財的觀念破了嗎？商業活動對房舍的需求如何？旅外者的居住需求呢？財富管理、資產配置與投資理財需求呢？……
需求是多面向的，單一面向的看法不足取。
3.租金收益率全球最低，房東苦哈哈
租金收益率就是：花錢買房子收房租，一年有多少報酬。房地產本身是個很好的投資工具，因為除了買賣賺價差以外，租給房客也可以穩定的收取租金。
然而台灣租金收益率只有1.57%，根本就和銀行定存差不多。而且更煩人的是，租房給房客還要維護，家具也要折舊，若不小心空租個半年真的就要哭哭了。理性一點做比較，我寧願去買個定存股年賺3%以上股息。
到底台灣的租金率有多離譜？舉例來說：新北市一間1000萬的房子，頭期款準備400萬，和銀行借600萬，一個月可收租金1.5萬，但要繳房貸3萬。結果房東辛苦存錢買房，但是收租的錢根本不夠付房貸。
假如你完全不和銀行貸款，很有guts全額付清再來出租，根據統計，你要花63.69年才會回本，請你記得多吃點保健品，確保自己夠長壽。所以我認為買房當房東根本沒有吸引力，大家都不想當房東，房價又該如何持續漲？
論：
用台北的觀點看全臺灣，謬矣！
在高雄，扣除貸款仍有３％、甚至７％以上獲利的有之。店面的出租投報率雖然較小，卻也沒上述論述中的慘狀。
台灣的媒體，好像只有台北的新聞才叫新聞，只有能引起大眾恐慌的才叫新聞，悲哉謬矣！
4.少子化的衝擊，以後沒「人」買房子
台灣新生兒人口，過去1980年近40萬，到了2000年剩30萬，到了2007年剩20萬...而且這個趨勢未來20年不會有變！你去西門町問年輕人，我保證一堆人告訴你「我不打算生小孩」，因為自己過都很緊了，更別說養小孩。
住屋需求是房地產最根本的價值，未來台灣人口越來越少，買家越來越少，房產又怎會上漲？
論：
撇開上述論述，問自己若是 您婚後不想生育，主要原因是甚麼？
如果是我，我的原因會是經濟狀況不佳；收入恐不敷養育的支出；若生養了孩子，那往後自已的養老與醫療問題該如何處置？絕不是買房的問題。
經濟與收入問題是變動的，先假設只會往下走、不可能回頭往上走，再來導出這個結論，本身就是一種詭辯。
相對的，出生率也會跟著經濟與收入的改變而改變的。政治引導一切，台灣的問題在政治、在政治引導出來的民粹。
5.政府全力打房，奢侈稅後又房地合一稅！
基本上住屋被大眾認定為一種基本人權，也就是說，不管是哪一個政黨或政客，都以「打投資客」、「人人有房住」為政見。
2011年政府為了打房實施奢侈稅，簡單來講，兩年內想脫手賺差價，就是要付出一筆不小的金額。
2016年政府再加碼實施房地合一稅，讓自住客更獲保障，讓投資客更痛。簡單來說：要自住很久才能免稅。投資客想短時間轉手賺差價變更難。
投資客的動作變少，房地產的成交量也勢必受影響，對於已經緊縮數年的台灣房市，這些政策對房價無疑是當頭棒喝，也會持續影響未來長期房地產業。
論：
如上所說，台灣的問題在政治、在政治引導出來的民粹。
在政治角力與民粹下，好多決策都走了樣，包括房地產相關稅制。
房地產持有稅與交易相關稅務的變革上，個人不反對調漲。但像今天這般的調整，造成了投資者被處罰、自住者被處罰、租屋者也被處罰，百姓將何去何從？
適度地打房不是壞事，但過度打房造成房地產低迷，連帶的相關與建築、居家生活相關的產業也跟著變成了慘業，對經濟的殺傷力不可謂不大，勢將造成另一種民間的反彈，政府勢必要重視並修改。
還是得說～稅制是變動的，把變動的視為常態來導論，能客觀嗎？
對於我自己而言，未來資金不太會再往房地產投入，除非是為了符合眾多附加價值的自住，否則錢寧願放在股市中賺穩殖利率。
如果你剛好在想「最近房地產好像跌深了，可以入場搶便宜，投資個幾年後賺一手。」那希望這篇文章可以給你多方的觀點，協助你思考未來的投資策略。
論：
在過去的行業別裡，當時眼裡只見到股票、基金、避險基金、衍生性商品、期貨與貨幣，對於用保險或房地產理財（非資產配置）看不在眼裡。
2008年之後，才看見了保險或房地產在理財與資產配置上的地位。
預測，只是預測，都是在猜測；活在當下，活在自己的追求裡，才是實在。
媒體上的專家，哪一個不是在事件發生後，再從現實中尋找答案來解釋的？有誰真能在事件未發生前清楚、肯定地預知？
任何人的選擇，只要不是妨礙他人或有誤導可能的，都該尊重。只是以我個人而言，與其像過去，為了公司與個人收益而將資訊做片面解讀，且為了避開責任而用了好多的「可能」、「應該」、「或許」等詞語；現在，我寧願不再去預測未來的走勢（又有誰敢拍胸直說「一定」？）；只單純關心客戶要的是甚麼？以及為什麼想要？會更為實實在在一些。
總結：
我在教書的職涯裡，聽人家說地球村、全球化，也跟著喊地球村、全球化，骨子裡一點都不懂，卻又不自覺。
金融業，打開了我的眼睛，讓我看到了謙卑的力量。
房地產業，又更拓開了我的視角。
無論喜不喜歡達賴（個人是非常尊敬他的），不以人廢言。達賴曾表示，人們多用心思在預測、擔心未來，卻因而忘了好好地活在當下。把當下活得有價值……至少對我而言，當真是當頭棒喝。
您真正要的是甚麼？莫放走可掌握的，卻去憂慮無法確定的未來！
房價會跌二十年？干我屁事！
人，是很好玩的動物。
當我們心中有某些期待時，我們的腦子就會形成一種濾網……一種只會讓符合我們期待的訊息通過、卻會將不符合期待的訊息過濾掉的濾網。
如果這種期待成了群眾心理，社會（市場）便會形成一股趨勢動能。
接下來就是＜物極必反＞了。
當這股趨勢動能走到極致時，在絕大部分的人都還沉浸在極度樂觀或極度悲觀的情緒中，往往便是市場要悄悄地逆轉之時。
華爾街的＜擦鞋童理論＞，便是這種群眾心理的體現。
群眾心理是盲目的。媒體為了符合大眾口味而譁眾取寵，成了只會錦上添花或落井下石的黑手。
在金融市場上，在＜數據正確＞的前提下，數據是確定的，但解讀方式卻大有文章。
基金發行機構，為了商品的銷售，往往會做出對他們有利的解讀，並在媒體上大談特談。說錯了也沒關係，因為人們是健忘的。
肯定的是，再怎麼權威的機構或人士，對於未來市況如何，都只能預測；也就是說，大家都在猜。
所有的數據經過了他們腦中的篩網，只有符合他們利益的解讀過得了篩，其他的都被濾掉了。
房地產的後市如何？或許個人心裡有譜，但我不願做沒意義的預測。倒不如這樣來看～～～
- 居住（剛性）需求：
在以「可以負擔」為前提之下，若是自身有剛性需求，難道房地產真的日後會再跌，我們現在就不買、不住？
有人說，先租再慢慢看。這也很好玩，在房地產持有稅（房屋稅、地價稅）以倍數跳升、物價上漲的情況下，若 您是房東，會不會調漲租金？若是會調漲，那麼高漲的租金被賺走了，租屋者依舊沒房子。
＜租金高漲，依舊沒房＞與＜稍稍買貴，永遠有房＞，付出的成本差不多，哪一樣有利？
剛性需求者，日後房價是高是低？實際上差別不大。
- 投資需求：
這是自民國６０年至今的房地產走勢～
不妨回想一下，無論是金融市場或房地產，每當進入熊市、甚至是超級大熊市時，在恐慌的群眾心理影響下，市場上總是充斥著＜崩盤＞、＜沒希望了＞、＜台灣完了＞……等相當負面的氛圍。
但在市場回復到一片火熱時，卻很少人記得那段恐慌的日子。
上面這張圖，若我們將漲幅與跌幅拿來比較一下，個人不敢說房價不會再跌，但卻可以看出，出自媒體與名嘴的訊息，似乎有些危言聳聽了！
投資真的不行嗎？幾個月之前賣掉一棟透天，專門出租給文藻的學生，收租穩定，年投報率在７％以上，這樣的投資好不好？
房地產的投資、資產配置，有許多面向。要不要投資？是否現在投資？端看自己的想法。若真想投資，找個信得過且具備專業、客觀的人問問，或許會見到另一片天。
是否要過得喜悅？應該是自己的想法與心態可以決定的，今天卻搞得讓市場的氛圍給牽著鼻子走，不亦怪哉！
有了真正的購屋需求，也買得起，卻讓市場氛圍給扯住了，值得嗎？生命有多少年可以等待？
錢，是實現夢想的工具，是流動後才會產生價值的。
一攤死水般地放在口袋，鈔票甚至會比廁紙還不如；廁紙還會拿來用，鈔票就只能擺著。
用＜需求＞與＜價值＞來思考、做決定，而不是受囿於市場氛圍，活得才是實在。
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